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新华传媒:授权开发长风地块,锁定未来4年收益

发布时间:2010-01-12    研究机构:国金证券

事件:公司授权经营长风 3A 地块项目

公司于 1 月9 日发布董事会公告,宣布将对定向增发时注入的长风3A地块资产授权给关联方-东渡解放经营,并因此召开2010 年第一次临时股东大会。

由于长风 3A 地块所属上海解放文化传播有限公司(以下简称“解放文化”)是新华传媒(600825)与上海东渡解放投资有限公司(以下简称“东渡解放”)的合资公司,分别持有51%和49%的股权,而东渡解放又是上海欧瑞投资有限公司(以下简称“欧瑞投资”)与公司间接控股股东解放集团全资子公司-上海解放传媒投资有限公司(以下简称“解放传媒投资”),分别持有东渡解放70%和30%股权,因此,此项交易构成关联交易。

此项交易各关联方及资产归属见图表 1.

盘活存量资产,授权经营加快回笼资金

长风 3A 地块是为2008 年初公司实施定向增发时解放集团注入所持51%股权之解放文化所持资产,解放文化拥有该项土地的开发权。长风3A 地块位于上海市普陀区(长风公园附近),占地38、58 亩,土地成本约为2.95 亿元,规划容积率2.5,规划总建筑面积9.76 万平方米,其中地上建筑面积6.43 万平方米。公司在2008 年初进行定向增发时由解放集团通过注入解放文化51%股权时获得该项资产。

截止到目前,该地块土地款已经支付完毕,前期工作也已陆续展开,但由于各种原因迟迟未能按原计划开工建设。这不仅意味着股东大量投入的资金沉淀在其中,而且,随着土地政策的逐步收紧,项目土地还存在被政府收回或处罚的风险。因此,从集中精力发展主业的角度考虑,通过授权经营方式加快盘活存量资产、回笼资金成为新任管理层厘清公司资产架构的首要任务之一。

长风 3A 地块的评估值为2.92 亿元,公司所持51%股权对应价值为14892 万元。根据协议,公司授权东渡解放单独负责项目公司的经营管理(包括长风3A 地块项目的经营、开发、销售管理),并根据协议约定分配收益;同时,东渡解放确保解放文化向公司支付31,481 万元款项作为经营保证金,以此作为东渡解放单独负责项目公司经营管理以及项目建成后公司收回投资、取得收益的担保。

而且,根据协议内容,东渡解放在协议生效之日起 5 日内支付第一笔保证金人民币500 万元;协议生效之日起3 个月内,东渡解放应支付第二笔保证金人民币14,239 万元;项目公司取得长风3A 项目施工许可证并开工之日起7 日内支付剩余款项(第三笔保证金)人民币16,742 万元。正常的话,公司将在年内收到31481 万元的全部保证金,既保证了收益的实现,又加速资金的回笼,为主业发展提供了有力的资金保障。

锁定未来 4 年投资收益提升来年业绩

公司在长风 3A 地块上的投资本金是14739 万元,对应协议生效后东渡解放支付的第一、第二笔保证金之和,即公司在协议生效后3 个月内能基本保证收回投资成本,取得施工许可证后第三笔保证金16742 万元则成为此后利润分配的基准和东渡解放在利润不足时抵扣保证。因此,由此可以看出,这是一个十分有利于上市公司的协议安排,既保证了公司在此地块上的投资回报,又给予资金上的保障,充分显示出,公司在理顺管理架构后大股东对上市公司更进一步的支持。

根据约定,东渡解放保证公司应取得利润分配金额为 16742 万元,预计将在2011~2013 年分期实现。尽管土地商业开发收益在各个年度间不可能万群均衡,但由于东渡解放已经提前全额预支了本金、分配利润的保证金,除此以外的收益与新华传媒无关,因此,在形式上完全可以做到在收益确认年度的平均分配,此项收益将能较为确定地增加公司2011~2012 年投资收益,平均每年实现收益4185.5 万元,本金投资回报率达到28.4%,即使考虑资金沉淀成本,这一收益率也显著高于公司目前的ROE 水平。

厘清存量资产,或将加快资产架构战略整合

通过此次关联交易,公司有效盘活了一项沉淀 3 年之久的非传媒主业资产,在一定程度上厘清了存量资产,有效提高资产回报和经营效率。

更为重要的是,我们看到,产生于控股股东内部的新管理层上任后能够较好协调股东和上市公司之间的利益平衡,得到大股东更大程度的支持。而且,随着对现有存量资产的进一步厘清和新管理层间的不断磨合,我们认为,藉2010 年企业广告投放回升以及上海世博会的有利时机,公司可能加快现有各资产业务板块架构的战略整合,以延伸产业发展空间,提升企业盈利水平。

提高盈利预测,维持“买入”投资评级

根据此次公告,我们调升公司 2011~2014 年的盈利,并对2009 和2010 年业绩进行了微调,未来3 年每股收益分别为0.258 元、0.353 元和0.407 元。

按照今日 12.74 元的收盘价计算,未来3 年动态市盈率分别为49.4 倍、36 倍和31.3 倍,在传媒行业估值相对合理。鉴于2010 年经济复苏背景下广告业在低基数基础上的较强反弹和上海世博会催生的区域性热点投资机会,我们维持对公司“买入”的投资评级。

申请时请注明股票名称